法人にしたら家賃の約85%が経費になって驚いた話

法人にしたら家賃の約85%が経費になる?
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おおしま

はじめまして、神戸の集客できるホームページ制作FAN、代表の大嶋です。

法人化したら賃貸を社宅扱いにして家賃の8割以上を経費にできるという話を聞いたことがありますが、これ本当でした。

私は2014年に個人事業主として自宅兼事務所で事業をスタートさせ、軌道に乗った2016年に法人成りしました。今の家賃が約11万前後ですが、約9.5万を経費にできています。もちろん、税理士に相談した上でです。

でも、引越し後に家賃の約8.5割を経費にできたのは、正直ラッキーパンチでした。なぜなら、賃貸契約書の契約内容次第では、家賃は5割までしか経費にできないからです。

なので、全ては賃貸契約書が鍵を握るとお考えください。

賃貸(自宅兼事務所)の8割以上を経費にできる条件

個人名義ではなく法人名義であること

法人名義でないと家賃を経費にはできません。私は個人事業主時代に家賃の約3割を経費にしていましたが、法人成り当初は、個人事業主時代から住んでいた賃貸マンションが個人契約だったため、家賃を経費にできませんでした。

税理士から「できない」という回答でしたので諦めざるを得ませんでした。

もちろん、法人名義に変更することも検討しましたが、そうすると新規契約となり、再度、敷金・礼金を払う必要があり断念した経緯があります。

その後、引越しをし、現在は法人名義で賃貸契約を結び、社宅扱いで家賃を経費扱いできるようになりました。

土地・家屋の固定資産税評価証明書が取得できる

単に法人契約しただけでは基本的に家賃の50%までしか経費にできません。これを80%以上にするには、以下の2つの書類を取得し賃料相当額を計算しなければいけません。

  • 土地の固定資産税評価証明書
  • 建物の固定資産税評価証明書

この2つの書類を私は神戸市の中央区役所で取得しました。ただ、この書類を取得するのはかなり難しいです。なぜなら、オーナーと自分の法人間で締結した賃貸契約書でなければならないからです。

基本的に賃貸を契約するとなれば、間に不動産仲介会社が入りますよね。であれば、賃貸契約書は不動産仲介会社と自分の法人との契約になるのが一般的です。そうなれば、書類を取得するにはオーナーと不動産仲介会社で締結した契約書が必要になります。

私はたまたま、賃貸契約書がオーナーと自分との契約内容になっていたため運よく取得できましたが、そうでなければ、不動産仲介会社に契約書のコピーをお願いするところからのスタートでした。

お願いしたところで、契約前に事前に説明していなければ断られる可能性の方が高いでしょう。

なので、まだ契約前であれば、賃貸契約書が誰との契約になるかは必ず確認しておきましょう。もし、不動産仲介会社との契約でれば、事前にオーナーと不動産会社間の契約書のコピーが必要になることを伝えておくべきです。

不動産会社にとっては契約書のコピーの提出なんて一切得になる話ではないですからね。

それと補足ですが、新築マンションの場合、書類を取得できるのは翌年の4/1以降です。私が借りているマンションも新築だったため、引っ越し当初は書類が取得できず損した気分になりました。なので、もし借りてすぐに経費算入したいなら、新築マンションは避けるのが無難ですよ。

固定資産税評価証明書の取得方法

固定資産税評価証明書の取得方法は区役所に行き、「土地・家屋の固定資産税評価証明書を取得したい」と伝えればOKです。後は、書類を書いて賃貸契約書と免許証を提出するだけです。

取得する際に重要なのが、土地の固定資産税評価証明書は全て取得することです。私のケースであれば、マンションの土地の所在地番号が8つに分割されており、8つ全て取得してはじめて土地の課税評価額が計算できる状況でした。

(地番)神戸市●●●●●×丁目×-△~△、×丁目×-△~△

賃貸契約書にもこのように書かれており、△~△の地番のすべてを取得した形です。所在地番号1つ取得するのに300円かかるので、土地の固定資産税評価証明書だけで2400円かかりました。

ですが、後々の節税額を考えれば微々たるものなので、もし、同様の状況で職員に全て取得して大丈夫ですか?と聞かれれば、「全てお願いします」と伝えてください。

もし、「×丁目×-×」のみの記述であれば、1つ取得するだけでOKです。

賃料相当額の計算方法

まずは、土地・家屋の課税標準額をそれぞれ計算します。計算方法は以下です。

固定資産税課税標準額×部屋の床面積÷課税床面積

例えば私の家屋を例にすると、

  • 家屋の固定資産税課税標準額:約3億2千万円
  • 部屋の床面積:約66㎡
  • 課税床面積が約3000㎡

計算すると、家屋の課税標準額は約704万円となります。こんな感じで土地の課税標準額も計算します。

計算できたら、それを元に以下の3つを計算してそれぞれ足します。注意点としては、部屋の床面積は専有面積ではなく共用部分も含めた総床面積です。賃貸契約書に専有面積しか記載がなければ、不動産会社に確認しましょう。

  1. (家屋の課税標準額)×0.2%
  2. 12×(部屋の床面積)÷3.3
  3. (土地の課税標準額)×0.22%

私の場合、この3つを足すと約1万6千円でした。この1万6千円が賃料相当額です。12万円の家賃に住んでいるのであれば、10万4千円(12万-1万6千円)を経費にできます。この計算例であれば、約88%経費にできる計算ですね。

私は自分で計算して税理士にこの計算で●●円、経費にできますよね?と確認しましたが、土地・家屋の固定資産評価証明書を渡し税理士に丸投げするのもOKでしょう。

おわりに

今回は代表取締役の自宅を経費にできたという例ですが、すべては固定資産税評価証明書を役所で取得できるかにかかっています。

なので、家を借りる前にしっかり賃貸契約書の契約内容を確認するようにしてください。オーナーとの契約でなければ、事前に必ず不動産仲介会社に確認するようにしましょう。

尚、上記のように計算できるのは、以下の小規模住宅のみです。

小規模な住宅とは、法定耐用年数が30年以下の建物の場合には床面積が132平方メートル以下である住宅、法定耐用年数が30年を超える建物の場合には床面積が99平方メートル以下(区分所有の建物は共用部分の床面積をあん分し、専用部分の床面積に加えたところで判定します。)である住宅をいいます。

私のような零細社長であれば、132㎡を超えるケースはなかなかないと思うので、このページでは小規模住宅の計算方法しか紹介しておりません。132㎡を超える場合は上記の国税庁のページを参考に計算してみてください。

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